Éditions Sorman

Gestion budgétaire : créer un budget annexe

Lorsque la commune décide la construction d’un lotissement, elle doit créer un budget annexe régi par l’instruction budgétaire et comptable M14 et est assujetti de plein droit à la TVA. Les avantages de ce budget annexe :
- fournir des indications détaillées sur le fonctionnement du lotissement (en dépenses et en recettes), suivre d'année en année l'évolution de leur situation financière (excédent ou déficit), dégager leurs propres résultats et retracer l'affectation donnée à ces résultats ;
- décrire les mouvements financiers qui s'opèrent entre le budget général de la commune et le budget annexe lotissement : constitution, augmentation ou réduction du fonds d'établissement, versement d'excédents d'exploitation, versement de subventions, prestations réciproques...
- faciliter la mise en œuvre des obligations fiscales ;
- isoler les risques financiers de certaines opérations qui peuvent être importants compte tenu de la nature de ces opérations et de leur durée.
Les opérations comptables du lotissement sont enregistrées dans des comptes de charges et de produits que peuvent lier temporairement les comptes de stocks jusqu'au dénouement complet de la commercialisation.
Attention : la collectivité peut regrouper l'ensemble des opérations au sein d'un seul budget annexe, mais il est recommandé de créer un budget par opération compte tenu du régime fiscal particulier de ces dernières ou bien constituer un budget annexe par type d'opération (lotissement, ZAC...).

Gestion comptable : gérer les comptes de stock

Les éléments figurant en stocks doivent, quelle qu'en soit la nature, être évalués à leur coût de revient. Le coût de production des biens et services est déterminé par l'addition du coût d'acquisition des matières consommées pour leur production (terrain, travaux, études....), des charges directes de production et de la fraction des charges indirectes pouvant être rattachées à la production.
Précision : seuls les frais constatés pendant la période de production et générés par des financements externes, peuvent être imputés au coût de production jusqu'à l'achèvement des travaux.
La commune peut gérer la comptabilité des stocks de terrains selon deux méthodes : le système de l'inventaire intermittent ou le système de l'inventaire intermittent simplifié.
Attention : elle doit clôturer son budget annexe dès lors que l’intégralité des terrains a été vendue et qu’il n’ y a donc plus de stock. Lorsqu’à la clôture d’un budget annexe de lotissement, il reste un solde d’emprunt à rembourser, il est reversé au budget principal (puisqu’il n’ y aura plus dans le budget annexe de recette susceptible de le financer).

Gestion fiscale : appliquer les règles de la TVA immobilière

Depuis le 11 mars 2010, les cessions de terrains à bâtir dans le cadre d’une opération de lotissement sont assujetties de plein droit à la TVA. Ce changement de régime fiscal a des répercussions sur le prix de vente des lots à bâtir n’ayant pas fait l’objet d’avant-contrat préalablement à la date d’entrée en vigueur de la réforme. Désormais, les cessions d’immeubles effectuées à titre onéreux dans le cadre d’une opération de lotissement ou d’aménagement sont assujetties de plein droit à la TVA.
Dès lors que la vente des lots par la commune, après viabilisation, est soumise à la TVA, la commune détermine le montant de la TVA due lors de chaque vente. Ce montant dépend du taux de TVA applicable et de la base d’imposition. Le taux applicable est, dans le cas général, le taux plein de TVA, soit 19,6 %.
Attention : la commune doit se déclarer auprès des services de la DGFiP, car elle exploite un service assujetti de plein droit à la TVA, comme une entreprise privée. Ensuite, elle doit réaliser des déclarations mensuelles de TVA en faisant apparaître sa TVA déductible (la TVA qu’elle acquitte sur ses dépenses) et sa TVA collectée (la TVA qu’elle encaisse sur les ventes de terrains viabilisés). La différence entre la TVA déductible et la TVA collectée donne la TVA nette qui est soit au bénéfice de la commune (TVA déductible > TVA collectée), soit au bénéfice de l’État (TVA déductible < TVA collectée).
Si la commune récupère la TVA par la voie fiscale, elle ne peut pas déclarer ces mêmes dépenses au FCTVA ; c’est un critère d’inéligibilité au fonds ; il faut éviter que la commune se retrouve victime de la double exclusion en matière de TVA en effectuant sa déclaration d’existence auprès des services de la DGFiP. Conseil : préalablement à la création de l’opération de lotissement, prendre contact avec le comptable public pour information sur la déclaration d’existence et les premières déclarations fiscales mensuelles.

Nota : la TVA peut être calculée sur prix total ou sur la marge.

Jacques KIMPE le 02 avril 2015 - n°334 de La Lettre des Finances Locales