Opérations immobilières des collectivités : les conditions de non-assujettissement à la TVA Abonnés
Lettre n° 243 du 17 février 2011
Les communes, les autres collectivités et leurs établissements publics procèdent, dans le cadre de l’aménagement de leurs territoires, à des opérations immobilières qui s’inscrivent tantôt dans un strict objectif d’intérêt général et d’autres qui, sans remettre en cause cet intérêt, se révèlent concurrentielles du secteur privé. Les services de la collectivité doivent, préalablement à tout engagement juridique, valider la situation de l’opération au regard de la TVA immobilière qui va conditionner ses équilibres financiers.
Dispositions applicables aux collectivités territoriales pour leurs services non industriels et commerciaux Pour ce qui concerne les opérations immobilières réalisées par les personnes morales de droit public non-assujetties à la TVA pour l'activité de leurs services administratifs, sociaux, éducatifs, culturels et sportifs, lorsque ce non-assujettissement n'entraîne pas de distorsions dans les conditions de la concurrence (article 256 B du CGI), les instructions ci-dessous précisent les conditions d’assujettissement ou de non-assujettissement.
Les conditions de non-assujettissement des opérations des communes
Les cessions d'immeubles réalisées par l'Etat, une collectivité ou un organisme public n'ont pas à être soumises à la TVA lorsqu'elles s'inscrivent purement dans le cadre de la gestion de leur patrimoine. Il en va notamment ainsi des cessions réalisées entre autorités publiques sans déclassement préalable de l'immeuble cédé, en application des procédures prévues par le code général de la propriété des personnes publiques. De même, peuvent constituer des opérations réalisées hors du cadre économique, les cessions de terrains à bâtir ou de bâtiments qu'une collectivité détient dans son patrimoine sans les avoir acquis ou aménagés en vue de les revendre.
Les opérations concurrentielles sont imposables
En revanche, les livraisons d'immeubles réalisées à titre onéreux par les opérateurs publics, et notamment les collectivités territoriales, entrent en concurrence avec celles des opérateurs privés lorsqu'elles s'inscrivent dans une démarche économique d'aménagement de l'espace ou de maîtrise d'ouvrage. Les cessions de terrains à bâtir ou de constructions résultant de l'aménagement d'emprises acquises à cette fin, voire d'origine domaniale non établie, dès lors que le cadre administratif (notamment la motivation des actes en cause) fait apparaître une telle volonté de valoriser son activité et de répondre aux besoins des acquéreurs, comme pourrait le faire un intervenant privé, sont donc imposables, quand bien même le cédant les aurait réalisées en tant qu'autorité publique à raison des procédures mises en œuvre.
Une instruction à venir commentera les dispositions applicables aux opérations immobilières en matière de droits de mutation à titre onéreux.
Jacques KIMPE le 17 février 2011 - n°243 de La Lettre des Finances Locales
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